写给律师的说明

尊敬的律师：

您好！

本人近期欲办理房屋产权过户，期间遇到诸多麻烦，因房屋早年办理的抵押贷款尚未清偿，且发证年份久远，涉及一系列历史问题，案件较为复杂，想提请律师提出意见并全权代理。

1999年MM月DD日，我与前夫杨某婚内购得房产并取得房产证（含住宅1间、商铺3间），所有权人均登记为前夫姓名，该房屋实际为夫妻共同财产。购房后不久，前夫将4间房产全部抵押给H县农商银行（原H县农信社）并办理抵押贷款，房产证均上交给房管部门，抵押贷款本金约合14万元（1间住宅抵押贷款本金约5万元、3间店面抵押贷款本金约合9万元），逾期至今未偿还，合同约定借款时间为2个月，月利率0.9%，逾期后月利率1.35%，目前由于借款协议遗失，无法获得确切的借款日期。

截至2022年底，粗略计算应偿还利息（罚息）约54万元，应偿还本利和约68万元。目前可明确，合同逾期已超20年，在此期间，银行未主动提起诉讼。

一、房产基本信息

（一）房屋坐落：H县汽车站院内（现为老汽车站院内）

（二）楼层：住宅位于7层、店铺位于1层

（三）房产性质：集资建房（甲方：XX长途汽车运输总公司H县公司）

（四）发证日期：1999年MM月DD日

（五）房产构成：1间住宅（房权证<H房证>字第001471号）、3间商铺（房权证<H房证>字第000820号、房权证<H房证>字第001470号、房权证<H房证>字第001472号）

（六）其他需要说明的情况：住宅所位于的第7层为加盖楼层，早年未取得土地证，可能需要补缴土地出让金。

二、本人诉求

（一）争取最小的还贷金额

利用相关法律规定争取利益最大化，与债权人H县农村商业银行有限公司谈判解决债务问题，降低还款总额，将还贷金额压缩到最小值。

（二）解除抵押，取回房产证

明确最小还款额后，本人将偿还负债，但最担心的是不能顺利取回房产证。由于与前夫感情破裂，2007年8月2日两人协议离婚，虽然离婚协议书明确约定全部房产为本人所有，但因房产证抵押上交，一直未完成过户，如今与前夫已多年不联系，不明确解除抵押手续是否需要前夫签字，也非常担心前夫不配合办理手续。如前夫拒不配合，是否存在替代方案。

（三）变更产权人完成过户

如能顺利取回房产证，需将产权人变更为本人，最担心的问题同上，即不明确办理过户是否必须前夫到场签字，担心前夫不配合。另外还有一个需要关注的问题，因房产发证时间久远，属于早年未取得土地证的集资房，且本人住宅所在的第7层为加盖楼层，在过户时手续可能比较繁琐，目前尚不明确此种情况能否成功换证，需要逐一了解和解决。

三、目前可提供的证据材料

（一）四本房产证的复印件

（二）离婚证原件

（三）离婚协议书原件

江某

YYYY年MM月DD日